{"id":132974,"date":"2017-03-23T16:55:41","date_gmt":"2017-03-23T19:55:41","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notibras.com\/site\/?p=132974"},"modified":"2017-03-24T08:37:50","modified_gmt":"2017-03-24T11:37:50","slug":"vai-comprar-um-imovel-para-investir-veja-essas-dicas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notibras.com\/site\/vai-comprar-um-imovel-para-investir-veja-essas-dicas\/","title":{"rendered":"Vai comprar um im\u00f3vel para investir? Veja essas dicas"},"content":{"rendered":"

Bart\u00f4 Granja, Edi\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n

De uma perspectiva quantitativa, investir em im\u00f3veis \u00e9 algo como investir em a\u00e7\u00f5es. Para lucrar em investimentos imobili\u00e1rios, os investidores devem determinar o valor das propriedades que desejam comprar e fazer suposi\u00e7\u00f5es sobre quanto de lucro estes investimentos ir\u00e3o gerar, seja atrav\u00e9s de aprecia\u00e7\u00e3o de propriedade, renda ou uma combina\u00e7\u00e3o de ambos.<\/p>\n

A avalia\u00e7\u00e3o patrimonial \u00e9 tipicamente realizada atrav\u00e9s de duas metodologias b\u00e1sicas: valor absoluto e valor relativo. O mesmo \u00e9 verdadeiro para a avalia\u00e7\u00e3o da propriedade. O desconto do lucro operacional l\u00edquido no futuro e pela taxa de desconto apropriada para im\u00f3veis \u00e9 semelhante \u00e0s avalia\u00e7\u00f5es de fluxo de caixa descontado para o estoque, enquanto a integra\u00e7\u00e3o do modelo de multiplicador de renda bruta no imobili\u00e1rio \u00e9 compar\u00e1vel a avalia\u00e7\u00f5es de valor relativo com a\u00e7\u00f5es. Aqui vamos dar uma olhada em como avaliar um im\u00f3vel usando esses m\u00e9todos<\/p>\n

Valores de equival\u00eancia –<\/strong> Os modelos de avalia\u00e7\u00e3o absoluta determinam o valor presente dos futuros fluxos de caixa para obter o valor intr\u00ednseco de uma a\u00e7\u00e3o; os m\u00e9todos mais comuns s\u00e3o os modelos de desconto de dividendos e as t\u00e9cnicas de fluxo de caixa descontado. Por outro lado, os m\u00e9todos de valor relativo sugerem que dois t\u00edtulos compar\u00e1veis devem ter pre\u00e7os semelhantes de acordo com seus ganhos. Algo como pre\u00e7o-lucro e pre\u00e7o-vendas s\u00e3o comparados com outras empresas intraind\u00fastria para determinar se uma a\u00e7\u00e3o est\u00e1 sob ou sobrevalorizado. Na avalia\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio, a an\u00e1lise de avalia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria deve implementar ambos os procedimentos para determinar uma gama de valores poss\u00edveis.<\/p>\n

C\u00e1lculo da renda operacional l\u00edquida de uma propriedade imobili\u00e1ria.<\/p>\n

Onde:
\nNOI – resultado operacional l\u00edquido
\nR- Taxa de retorno dos ativos imobili\u00e1rios
\nG- Taxa de crescimento de NOI
\nR- Taxa de capitaliza\u00e7\u00e3o (rg)<\/p>\n

A receita operacional l\u00edquida reflete os lucros que a propriedade vai gerar ap\u00f3s as despesas operacionais, mas antes da dedu\u00e7\u00e3o de impostos e pagamentos de juros, a receita total obtida com o investimento deve ser determinada. Inicialmente, as receitas de aluguel esperadas podem ser previstas com base em propriedades compar\u00e1veis na \u00e1rea Fazendo a pesquisa de mercado apropriada, um investidor pode determinar que pre\u00e7os os inquilinos est\u00e3o investindo na \u00e1rea e supor que as rendas sejam semelhantes por metro quadrado. Os aumentos previstos das rendas s\u00e3o contabilizados na taxa de crescimento dentro da f\u00f3rmula.<\/p>\n

As despesas operacionais incluem aquelas que s\u00e3o diretamente incorridas atrav\u00e9s das opera\u00e7\u00f5es do dia a dia do edif\u00edcio como seguro de propriedade, taxas de administra\u00e7\u00e3o, taxas de manuten\u00e7\u00e3o e custos diversos.<\/p>\n

Observe que a deprecia\u00e7\u00e3o n\u00e3o est\u00e1 inclu\u00edda no c\u00e1lculo da despesa total. O lucro operacional l\u00edquido de um im\u00f3vel \u00e9 semelhante de uma empresa<\/p>\n

Determinar a taxa de desconto apropriada \u00e9 um pouco mais complicado do que calcular uma empresa. Embora existam diferentes maneiras de obter a taxa de capitaliza\u00e7\u00e3o, uma abordagem comum \u00e9 o m\u00e9todo de acumula\u00e7\u00f5es. A partir da taxa de juros , adicione o pr\u00eamio de liquidez apropriado , o pr\u00eamio de recupera\u00e7\u00e3o e o pr\u00eamio de risco . O pr\u00eamio de liquidez surge devido \u00e0 natureza il\u00edquida dos im\u00f3veis, os pr\u00eamios de recompra para a aprecia\u00e7\u00e3o l\u00edquida do terreno, enquanto o pr\u00eamio de risco revela a exposi\u00e7\u00e3o global ao risco do mercado imobili\u00e1rio<\/p>\n

Descontando a receita operacional l\u00edquida a partir de um investimento imobili\u00e1rio pela taxa de capitaliza\u00e7\u00e3o de mercado \u00e9 an\u00e1logo ao descontar o fluxo futuro de dividendos pela taxa requerida de retorno apropriada, ajustado para o crescimento dos dividendos . Investidores em a\u00e7\u00f5es familiarizados com modelos de crescimento de dividendos devem imediatamente ver a semelhan\u00e7a.<\/p>\n

Hora de avaliar –<\/strong> A abordagem do multiplicador de renda bruta \u00e9 um m\u00e9todo de avalia\u00e7\u00e3o relativa que se baseia no pressuposto subjacente de que as propriedades na mesma \u00e1rea ser\u00e3o avaliadas proporcionalmente ao lucro bruto que elas ajudam a gerar. Como o nome indica, o rendimento bruto \u00e9 o rendimento total antes da dedu\u00e7\u00e3o de quaisquer despesas operacionais. No entanto, as taxas de vac\u00e2ncia devem ser previstas para obter uma estimativa precisa do rendimento bruto<\/p>\n

Por exemplo, se um investidor imobili\u00e1rio compra um edif\u00edcio de 100.000 metros quadrados, com base em dados de propriedade compar\u00e1veis, ele pode estimar que a renda mensal bruta m\u00e9dia por metro quadrado no bairro \u00e9 de R$ 10. Embora o investidor possa inicialmente assumir que a renda bruta anual \u00e9 de R$ 10 milh\u00f5es (R$ $ 10 * 12 meses * 100.000 metros quadrados), \u00e9 prov\u00e1vel que haja algumas unidades vagas no edif\u00edcio a qualquer momento. Supondo que haja uma taxa de vagas de 10%, o rendimento anual bruto seria de R$ 10,8 milh\u00f5es (R$ $ 12 milh\u00f5es * 90%). Uma abordagem semelhante \u00e9 aplicada ao operacional l\u00edquida abordagem de renda tamb\u00e9m.<\/p>\n

O pr\u00f3ximo passo na avalia\u00e7\u00e3o do valor do im\u00f3vel \u00e9 determinar o multiplicador de renda bruta. Isto pode ser conseguido se tivermos acesso a dados hist\u00f3ricos de vendas. Analisar o pre\u00e7o de venda de propriedades compar\u00e1veis e dividir esse valor pelo rendimento anual bruto que geraram produzir\u00e1 o multiplicador m\u00e9dio para a regi\u00e3o.<\/p>\n

Esse tipo de abordagem de avalia\u00e7\u00e3o \u00e9 semelhante ao uso de transa\u00e7\u00f5es ou m\u00faltiplos compar\u00e1veis para valorizar um estoque.
\nA linha de fundo<\/p>\n

Avalia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u00e9 muitas vezes baseada em estrat\u00e9gias semelhantes para a an\u00e1lise da equidade. Outros m\u00e9todos, al\u00e9m da abordagem de redu\u00e7\u00e3o do lucro operacional l\u00edquido e do multiplicador de renda bruta, s\u00e3o frequentemente usados. Alguns especialistas da ind\u00fastria, por exemplo, t\u00eam um conhecimento ativo de migra\u00e7\u00e3o urbana e padr\u00f5es de desenvolvimento. Como resultado, eles podem determinar quais \u00e1reas locais s\u00e3o mais suscept\u00edveis de experimentar a taxa mais r\u00e1pida de aprecia\u00e7\u00e3o. Seja qual for a abordagem que se decida usar, o indicador mais importante de seu sucesso \u00e9 o qu\u00e3o bem ele \u00e9 pesquisado.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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