Desde a declara\u00e7\u00e3o da pandemia de Covid-19 pela Organiza\u00e7\u00e3o Mundial da Sa\u00fade (OMS), em 11 de mar\u00e7o de 2020, in\u00fameras medidas de combate \u00e0 dissemina\u00e7\u00e3o do novo coronav\u00edrus v\u00eam sendo adotadas por todo o pa\u00eds.<\/p>\n
Os impactos na rotina dos brasileiros s\u00e3o in\u00fameros. Com as recentes determina\u00e7\u00f5es do governo e as orienta\u00e7\u00f5es das autoridades sanit\u00e1rias, instaurou-se um cen\u00e1rio de isolamento social sem precedentes, cujos reflexos podem ser percebidos em todas as \u00e1reas da vida em sociedade.<\/p>\n
N\u00e3o poderia ser diferente nas rela\u00e7\u00f5es entre moradores de condom\u00ednios edil\u00edcios. A necessidade de ficar em casa somada \u00e0 incerteza de quando voltaremos \u00e0 normalidade, ou ao poss\u00edvel \u201cnovo normal\u201d, tende a desestabilizar o conv\u00edvio pac\u00edfico entre vizinhos.<\/p>\n
Imagine, por exemplo, que em meio deste contexto t\u00e3o delicado em que vivemos um cano se rompa em sua cozinha, inundando toda sua resid\u00eancia? Ou ent\u00e3o que o apartamento acima do seu tenha tamanha infiltra\u00e7\u00e3o que, caso n\u00e3o reparada imediatamente, poder\u00e1 danificar seu im\u00f3vel? Seria aceit\u00e1vel a realiza\u00e7\u00e3o de obras mesmo durante o per\u00edodo de distanciamento social?<\/p>\n
A legisla\u00e7\u00e3o brasileira traz algumas respostas para este questionamento, em especial no C\u00f3digo Civil e na Lei n. 4.591\/64. Por um lado, confere ao propriet\u00e1rio do im\u00f3vel o direito de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade, desde que n\u00e3o o fa\u00e7a de forma abusiva. Por outro, garante que os demais moradores possam fazer cessar as interfer\u00eancias prejudiciais \u00e0 seguran\u00e7a, ao sossego e \u00e0 sa\u00fade dos que habitam o pr\u00e9dio, provocadas por vizinhos.<\/p>\n
Como ponderar se a realiza\u00e7\u00e3o de obras, que certamente provocar\u00e3o inc\u00f4modos aos demais habitantes do condom\u00ednio, representaria um preju\u00edzo tamanho ao sossego e \u00e0 sa\u00fade daquela coletividade capaz de limitar o direito fundamental de propriedade do dono da obra?<\/p>\n
O primeiro passo \u00e9 entender qual a natureza da obra que se pretende realizar ou dar continuidade. Retomando \u00e0s disposi\u00e7\u00f5es do C\u00f3digo Civil, temos que as benfeitorias \u2013 aqui entendidas como despesas ou obras realizadas para a conservar, melhorar ou reparar o im\u00f3vel \u2013 podem ser classificadas como voluptu\u00e1rias, \u00fateis ou necess\u00e1rias.<\/p>\n
Em resumo, s\u00e3o voluptu\u00e1rias as de mero deleite ou recreio, s\u00e3o \u00fateis as que aumentam ou facilitam o uso do im\u00f3vel, e s\u00e3o necess\u00e1rias as que t\u00eam por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.<\/p>\n
N\u00e3o h\u00e1 d\u00favidas de que as benfeitorias voluptu\u00e1rias e as \u00fateis podem ser postergadas para momento mais oportunos. N\u00e3o haveria qualquer preju\u00edzo ao dono do im\u00f3vel ao deixar de realiz\u00e1-las agora em prol da coletividade do condom\u00ednio.<\/p>\n
Contudo, algumas reformas necess\u00e1rias, em especial \u00e0quelas de car\u00e1ter emergencial, n\u00e3o podem ser deixadas de lado, mesmo que isto acabe por incomodar os moradores vizinhos.<\/p>\n
Foi pensando nisso que a C\u00e2mara dos Deputados e o Senado Federal aprovaram no Projeto de Lei n. 1.179, que dispunha sobre o Regime Jur\u00eddico e Transit\u00f3rio das rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas privadas enquanto perdurar a pandemia. Dentre suas proposi\u00e7\u00f5es, previu-se a amplia\u00e7\u00e3o de poderes conferidos aos s\u00edndicos para que impusessem restri\u00e7\u00f5es e proibi\u00e7\u00f5es aos cond\u00f4minos, exceto aos casos de atendimento m\u00e9dico, obras de natureza estrutural ou realiza\u00e7\u00e3o de benfeitorias necess\u00e1rias.<\/p>\n
Contudo, a projeto foi aprovado com vetos pelo Presidente da Rep\u00fablica, inclusive no que diz respeito \u00e0 mencionada proposi\u00e7\u00e3o legislativa. Entendeu o Presidente que, caso aprovado o texto da forma proposta, se estaria retirando a autonomia e a necessidade de delibera\u00e7\u00f5es por assembleia ao conceder poderes excepcionais para os s\u00edndicos suspender o uso de \u00e1reas comuns e particulares.<\/p>\n
De fato, a vontade coletiva dos cond\u00f4minos \u00e9 soberana, devendo ser manifestada especialmente em assembleia geral extraordin\u00e1ria. Vale mencionar, inclusive, que as assembleias condominiais poder\u00e3o ser realizadas por meios virtuais, em car\u00e1ter emergencial, por for\u00e7a da Lei n. 14.010, de 10 de junho de 2020.<\/p>\n
A quest\u00e3o central \u00e9 avaliar at\u00e9 que ponto s\u00e3o toler\u00e1veis o barulho, a poeira e o aumento no fluxo de pessoas nas depend\u00eancias do condom\u00ednio, inerentes \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o de uma obra.<\/p>\n
No in\u00edcio do m\u00eas de abril, foi amplamente divulgado pelos ve\u00edculos de imprensa da capital a medida liminar concedida pelo Juiz de Direito Renato Castro Teixeira Martins, da 19\u00aa Vara C\u00edvel de Bras\u00edlia, a um condom\u00ednio residencial no Setor Sudoeste para que um morador se abstivesse de iniciar as obras de reforma em seu apartamento, enquanto durarem as medidas de restri\u00e7\u00e3o \u00e0 circula\u00e7\u00e3o de pessoas. O caso, no entanto, tratava de obras aparentemente n\u00e3o urgentes, ou seja, que poderiam ser reagendadas sem maiores preju\u00edzos ao morador<\/p>\n
Em se tratando de obras essenciais, a situa\u00e7\u00e3o pode n\u00e3o ser simples assim. Mesmo sendo indispens\u00e1veis, este tipo de servi\u00e7o demanda a presen\u00e7a de oper\u00e1rios nas depend\u00eancias do condom\u00ednio, indo de encontro com as recomenda\u00e7\u00f5es sanit\u00e1rias para que se evite a aglomera\u00e7\u00e3o de pessoas. Por outro lado, o acesso de bab\u00e1s e empregados dom\u00e9sticos, por exemplo, n\u00e3o foi proibido pelo Poder P\u00fablico. Quando, ent\u00e3o, uma necessidade individual poder\u00e1 sobrepor ao interesse coletivo?<\/p>\n
Diante da falta de resposta espec\u00edfica do Legislativo e do Executivo, incumbe aos pr\u00f3prios moradores buscarem solu\u00e7\u00f5es consensuais ou, n\u00e3o sendo poss\u00edvel, ao Poder Judici\u00e1rio preencher esta lacuna. Ao que parece, a melhor sa\u00edda pode ser encontrada no direito fundamental \u00e0 propriedade privada e sua fun\u00e7\u00e3o social, devendo ser assegurado ao cond\u00f4mino a faculdade de realizar obras essenciais e urgentes em sua unidade, garantindo que viva em condi\u00e7\u00f5es dignas de moradia.<\/p>\n
Afinal, desde que atendidas as orienta\u00e7\u00f5es sanit\u00e1rias e respeitadas as normas internas do condom\u00ednio, n\u00e3o h\u00e1, at\u00e9 o momento, nenhuma determina\u00e7\u00e3o que impe\u00e7a moradores do Distrito Federal de exercerem o direito de realizar obras, caso sejam necess\u00e1rias e urgentes.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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