Quem mora de aluguel certamente anda preocupado com o risco de ver o valor dessa conta aumentar muito acima do esperado. O \u00cdndice Geral de Pre\u00e7os Mercado (IGP-M), usado no reajuste anual dos contratos de aluguel em todo o pa\u00eds, tem passado por forte alta em 2020.<\/p>\n
Nos \u00faltimos 12 meses, o IGP-M atingiu 24,52% de infla\u00e7\u00e3o acumulada, \u00edndice seis vezes maior do que o acumulado em novembro de 2019, de acordo com a \u00faltima atualiza\u00e7\u00e3o da Funda\u00e7\u00e3o Getulio Vargas (FGV), que calcula o indicador mensalmente.<\/p>\n
Diante desse cen\u00e1rio, e com o mercado imobili\u00e1rio fortemente abalado pela crise econ\u00f4mica causada pela pandemia do novo coronav\u00edrus, especialistas recomendam que as partes busquem uma solu\u00e7\u00e3o negociada na hora de calcular o reajuste.<\/p>\n
“Na maioria dos casos, tem havido uma negocia\u00e7\u00e3o entre propriet\u00e1rios e inquilinos em que se tem chegado \u00e0 ado\u00e7\u00e3o de \u00edndices de reajuste que estejam mais pr\u00f3ximos da infla\u00e7\u00e3o oficial medida pelo governo”, diz Marcelo Borges, diretor de Condom\u00ednio e Loca\u00e7\u00e3o da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira das Administradoras de Im\u00f3veis (Abadi), que representa empresas de administra\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio e im\u00f3veis.<\/p>\n
O term\u00f4metro oficial da infla\u00e7\u00e3o no Brasil \u00e9 medido pelo \u00cdndice Nacional de Pre\u00e7os ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estat\u00edstica (IBGE), que acumula alta 3,13% em 2020, e no acumulado dos 12 meses teve varia\u00e7\u00e3o de 4,22%, valor quase seis vezes inferior ao IGP-M medido no mesmo per\u00edodo.<\/p>\n
Conhecido popularmente como “infla\u00e7\u00e3o do aluguel”, justamente por servir de base para os reajustes nesse mercado, o IGP-M foi criado na d\u00e9cada de 40 para medir os pre\u00e7os de forma geral, e seu objetivo \u00e9 ser mesmo mais abrangente do que outros \u00edndices de pre\u00e7os, normalmente atrelados a segmentos como \u00cdndice de Pre\u00e7os do Atacado Mercado (IPA-M), \u00cdndice de Pre\u00e7os do Consumidor Mercado (IPC-M) e \u00cdndice Nacional de Custo da Constru\u00e7\u00e3o Mercado (INCCM). Apesar de quase todo contrato de loca\u00e7\u00e3o prever reajuste com base no IGP-M, ele n\u00e3o precisa ser necessariamente adotado entre as partes.<\/p>\n
“Se a gente for analisar friamente, o locador tem direito de aplicar o reajuste pelo IGP-M previsto em contrato. Nesse caso, o locat\u00e1rio n\u00e3o teria direito de contesta\u00e7\u00e3o na utiliza\u00e7\u00e3o de um \u00edndice com o qual ele concordou. Por\u00e9m, a gente vive uma realidade econ\u00f4mica muito especial, afetada por uma pandemia sem precedentes, e \u00e9 desej\u00e1vel que haja pondera\u00e7\u00e3o nesse momento”, afirma Borges, diretor da Abadi.<\/p>\n
Segundo ele, a associa\u00e7\u00e3o que representa administradoras de im\u00f3veis tem orientado justamente na dire\u00e7\u00e3o de uma an\u00e1lise caso a caso. “O dever de casa \u00e9 analisar cada contrato, saber o hist\u00f3rico de cada contrato, o que j\u00e1 foi feito em negocia\u00e7\u00e3o e, a partir dessa an\u00e1lise, aplicar o \u00edndice que esteja mais adequado para colocar o aluguel na m\u00e9dia de pre\u00e7o do mercado”.<\/p>\n
Para a advogada Isabela Nascimento, especialista em direito contratual, \u00e9 poss\u00edvel at\u00e9 mesmo discutir judicialmente o valor de um reajuste quando h\u00e1 uma situa\u00e7\u00e3o de alta muito inesperada. “O princ\u00edpio do reajuste na loca\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel \u00e9 atualizar a corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria durante a vig\u00eancia daquele contrato, de forma previs\u00edvel. A partir do momento em que esse \u00edndice deixa de apenas reajustar o valor da moeda e passa a aumentar em quase um quarto o valor do aluguel, como temos visto, ocorre o que no C\u00f3digo Civil chamamos de onerosidade excessiva”, diz.<\/p>\n
O Artigo 478 do C\u00f3digo Civil prev\u00ea justamente que, “nos contratos de execu\u00e7\u00e3o continuada ou diferida, se a presta\u00e7\u00e3o de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordin\u00e1rios e imprevis\u00edveis, poder\u00e1 o devedor pedir a resolu\u00e7\u00e3o [dissolu\u00e7\u00e3o] do contrato”. J\u00e1 o Artigo 480 possibilita que a parte que paga por um servi\u00e7o possa pleitear a redu\u00e7\u00e3o da presta\u00e7\u00e3o devida ou at\u00e9 mesmo alterar o modo de executar essa presta\u00e7\u00e3o, como forma de evitar a chamada onerosidade excessiva. Apesar da alternativa na Justi\u00e7a, Nascimento refor\u00e7a que o melhor caminho para inquilinos e propriet\u00e1rios de im\u00f3veis, diante do atual contexto, \u00e9 buscar prioritariamente uma concilia\u00e7\u00e3o administrativa.<\/p>\n
Do ponto de vista do mercado, tamb\u00e9m n\u00e3o tem havido um espa\u00e7o para reajuste de alugu\u00e9is no atual patamar medido pelo IGP-M. “Quando voc\u00ea tem um descasamento t\u00e3o grande do \u00edndice de reajuste com a situa\u00e7\u00e3o da renda das fam\u00edlias, \u00e9 dif\u00edcil que os propriet\u00e1rios, mesmo tendo previs\u00e3o contratual, encontrem alguma facilidade para fazer valer essa regra. Se o mercado estivesse muito aquecido, com alta do alugu\u00e9is, o propriet\u00e1rio teria mais for\u00e7a numa negocia\u00e7\u00e3o de reajuste, mas n\u00e3o \u00e9 o que ocorre”, argumenta Pedro Seixas, professor da FGV e especialista em mercado imobili\u00e1rio.<\/p>\n
A taxa de vac\u00e2ncia dos im\u00f3veis, usada para medir a temperatura do mercado, tem apresentado n\u00fameros muito acima das m\u00e9dias hist\u00f3ricas. No Rio de Janeiro, segundo a Abadi, o \u00edndice de im\u00f3veis comerciais n\u00e3o alugados est\u00e1 variando entre 25% e 28%, quando normalmente fica na faixa de 15%. Entre os im\u00f3veis residenciais, essa taxa de desocupa\u00e7\u00e3o est\u00e1 em 17%, mais que o dobro da m\u00e9dia de 8% de per\u00edodos anteriores.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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